A reforma de São Januário, um dos projetos mais aguardados pela torcida do Vasco, ainda não tem data para começar. Os motivos passam, principalmente, pela complexa engenharia financeira e imobiliária que sustenta o plano. Embora o clube tenha avançado em diversas frentes técnicas e comerciais, a execução da obra depende diretamente da venda do potencial construtivo do estádio, um processo que ainda enfrenta entraves de mercado. O Jogada10 traz detalhes sobre o que está atrasando o início das obras.
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O ponto central da operação envolve a venda dos 280 mil metros² de potencial construtivo, mecanismo urbanístico que permite ao Vasco transferir esse direito para empreendimentos imobiliários em outras regiões da cidade. Desse total, a SOD Capital possui uma opção de compra para adquirir 220 mil metros². No entanto, a incorporadora ainda negocia a compra de um terreno na Barra da Tijuca. A demora na aquisição do lugar está travando toda a operação envolvendo a reforma de São Januário.
Venda do terreno é determinante
Caso a aquisição não se concretize, a tendência é que outro comprador avance, mas, ainda assim, tenha de negociar com o Vasco, já que o terreno só se torna viável economicamente para quem adquirir também o potencial construtivo de São Januário. Não há qualquer embargo ou problema jurídico envolvendo a área — o entrave é estritamente de mercado. Em paralelo, já há avanço na minuta da escritura: quando a SOD comprar (e se comprar) o terreno, a venda do potencial construtivo estará bastante adiantada.
Vale destacar que além do projeto de lei que envolve o estádio vascaíno, outros dois espaços também estão vendendo potencial construtivo no Rio de Janeiro, aumentando a concorrência e dificultando o poder de venda. Trata-se do espaço onde está localizado o Parque Olímpico e um terreno em Guaratiba que se tornará um autódromo. O cenário é de cautela generalizada: incorporadoras e investidores aguardam uma acomodação do mercado imobiliário antes de fechar negócios de grande porte.
Duas empresas mais avançadas que a SOD Capital
Algumas empresas, porém, estão em estágio mais avançado com o Vasco. A Brastinto já possui um terreno para construir e negocia a compra de 30 mil metros² do potencial construtivo. A Tegra também tem área própria e está finalizando seu estudo de viabilidade e pode adquirir também até 30 mil metros². Ainda assim, nenhuma dessas negociações foi suficiente, até agora, para destravar o fluxo de caixa necessário ao início das obras.
Sem venda, não tem verba
A expectativa financeira do projeto prevê que a venda total do potencial construtivo chegue a R$ 614,5 milhões. Descontados 6% destinados à Prefeitura e outros abatimentos, o valor líquido ficaria próximo de R$ 550 milhões. Esse dinheiro, no entanto, só começará a entrar após a assinatura da primeira escritura — marco que também condiciona a conclusão do projeto executivo. Sem essa primeira entrada, não há como avançar para a fase de obras.
Além disso, o Vasco enfrenta limitações de caixa. Os projetos complementares — cerca de 27 ao todo — custam aproximadamente R$ 20 milhões. O clube não tem condições de antecipar esse valor. Ainda assim, tudo o que foi possível fazer sem comprometer as finanças está sendo realizado. Até agora, cerca de R$ 1 milhão já foi investido, valor que será posteriormente reembolsado. Todos os escritórios de engenharia já foram definidos, e tanto o plano de viabilidade quanto o plano de negócios estão em suas versões finais.
Capacidade definida
Do ponto de vista esportivo e comercial, o conceito do novo São Januário está bem definido. O estádio terá capacidade para cerca de 45 a 46 mil torcedores. No entanto, a ideia é deixar preparado estruturalmente para uma futura ampliação. O modelo de venda de camarotes e cadeiras já foi fechado, com preços e plataforma de comercialização definidos. Em relação aos Naming Rights, os estudos indicam que o valor de mercado tende a ser maior quando a obra já está em andamento ou próxima da conclusão — estimada em três anos após o início.
Enquanto isso, a realidade é clara. Não há previsão para o início das obras. A reforma de São Januário avança nos bastidores, em estudos, contratos e planejamentos, mas segue refém do ritmo do mercado imobiliário e da concretização das primeiras vendas do potencial construtivo. Até lá o projeto permanece estagnado.
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